3級FP過去問解説(学科) 2020年9月 (問11) 不動産の有効活用

【第3問】 次の設例に基づいて、下記の各問(《問10》~《問12》)に答えなさい。


 Aさん(61歳)は、3年前に父親の相続によりM市内にある甲土地を取得している。甲土地は父親の存命中から月極駐車場として賃貸しているが、その収益率は低い。
 Aさんは、先日、友人でもある地元の不動産会社の社長から「甲土地は最寄駅から近いため、大手ドラッグストアのX社が新規店舗の出店を考えている。X社は建設協力金方式を望んでいるが、契約形態は事業用定期借地権方式でもよいと言っている」との提案を受けた。Aさんは、甲土地の有効活用について、前向きに検討したいと思っている。


  • 甲土地は、建蔽率の緩和について特定行政庁が指定する角地である。
  • 指定建蔽率および指定容積率とは、それぞれ都市計画において定められた数値である。
  • 特定行政庁が都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域ではない。

※上記以外の条件は考慮せず、各問に従うこと。

問11

建設協力金方式に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

  1. 「建設協力金方式とは、AさんがX社から建設資金を借り受けて、X社の要望に沿った店舗を建設し、その建物をX社に賃貸する手法です。借主であるX社のノウハウを利用して計画を実行できる点はメリットですが、X社が撤退するリスクなどを考えておく必要があります」
  2. 「建設協力金方式により、Aさんが店舗をX社に賃貸した後にAさんの相続が開始した場合、相続税の課税価格の計算上、店舗は貸家として評価され、甲土地は貸家建付地として評価されます」
  3. 「建設協力金方式により建設した店舗の賃貸借契約は、契約の更新がありません。賃貸借契約では、借主であるX社が賃貸借契約満了後に店舗を撤去し、貸主であるAさんに甲土地を更地で返還することが保証されています」


[正解] 3 (不適切)
[配点] 3  (点)

[解説]

  1. 「建設協力金方式とは、AさんがX社から建設資金を借り受けて、X社の要望に沿った店舗を建設し、その建物をX社に賃貸する手法です。借主であるX社のノウハウを利用して計画を実行できる点はメリットですが、X社が撤退するリスクなどを考えておく必要があります」
  2. [解説]
    AさんがX社からの建設協力金で建物を建て、Aさんは受け取る賃料から返済する。一般的に建設協力金は無利息又は低利息だが、借主の中途解約や期間満了後には新しい借主を探す必要があり、設備や内装などの点で汎用性に乏しいと借り手が探しにくくなるデメリットがある。

  3. 「建設協力金方式により、Aさんが店舗をX社に賃貸した後にAさんの相続が開始した場合、相続税の課税価格の計算上、店舗は貸家として評価され、甲土地は貸家建付地として評価されます」
  4. [解説]
    土地と建物の所有権はAさんにあり、いずれも貸しているため、店舗は貸家、甲土地は貸家建付地として評価される。

  5. 「建設協力金方式により建設した店舗の賃貸借契約は、契約の更新がありません。賃貸借契約では、借主であるX社が賃貸借契約満了後に店舗を撤去し、貸主であるAさんに甲土地を更地で返還することが保証されています」
  6. [解説]
    建物はAさんに所有権があるため、更地で返還する必要はない。

[要点のまとめ]
不動産の有効活用

1 不動産の投資判断手法

1. 純利回り(NOI利回り)
純利回り(NOI利回り)は、実質利回りや総投下資本純収益利回りと呼ばれ、年間の総収入から諸費用を引いた額を総投資額で除して算出する。

2. IRR法(内部収益率法)
IRR法(内部収益率法)は、投資期間中に受け取れる年度ごとの収益を現在価値に戻した合計と投資額が等しくなる割引率(内部収益率)を求め、内部収益率と期待収益率を比較する方法である。

3. NPV法(正味現在価値法)
NPV法(正味現在価値法)は、投資不動産から得られる収益の現在価値の合計額が投資額の現在価値の合計額を上回っている場合に有利と判定できる。

4. レバレッジ効果
レバレッジ効果とは、少ない資金で大きな収益を得られることである。対象不動産の収益率が借入利子率を上回っていれば、賃料の一部を返済に回すことができ、自己資金をおさえることができる。
(例)
(1) 自己資金1,000万円のみで年間100万円の収益
※収益率 = 100 / 1,000 × 100 = 10%
(2) 自己資金1,000万円と借入金2,000万円で年間300万円の収益
※300 / 3,000 × 100 = 10%
いずれの場合も収益率は10%である。

次に、(2)の場合で年間60万円の利息を支払うと300万円 – 60万円 = 240万円
(1)は受取額100万円、(2)は受取額240万円だが、自己資金の回収を考えると、(1)は10年かかるが、(2)は4年強で済む。
また自己資金に対する収益率を考えると、(1)は10%だが、(2)は24%となる。
※(2) 240 / 1,000 × 100 = 24%
ただし、対象不動産の収益率が借入利子率を下回る逆レバレッジの場合、借入金をした方が不利となるため注意が必要である。

2 土地の活用方法

(1) 等価交換方式
 所有する土地を譲渡して、デベロッパーがその土地に店舗を建てる。土地の価格と建築費用の割合で持分を決める。すでに所有している土地を使うので、建築資金は不要である。
(2) 事業受託方式
 土地の活用方法をデベロッパーに相談し、企画から運営管理まで一括管理してもらう方式。土地は手放さないが、資金が必要である。
(3) 定期借地権方式
 土地に借地権を設定して貸し出す方法。土地の譲渡や建設資金は不要である。
(4) 建設協力金方式
 テナント企業等から建設協力金として資金を得て、所有する土地に商業用店舗を建設する。建設協力金の額により土地所有者の自己負担額は異なるが、土地の譲渡はない。

【報告する】誤字脱字・解答解説ミスなど 誤字脱字・解答解説誤りなどございましたら、お手数ですがご報告をお願いいたします。

error:Content is protected !!